房地产增值税管理办法（房地产增值税管理办法讲解）

房产市场相对于很多企业来说更加的需要税务方面的处理。所以今天我们钇财税就来为您解读一下房地产企业增值税所得税问题及相关条例。欢迎阅读！

　　增值税纳税义务：

　　增值税比较复杂，且各地执行不一致，再且税收征管与税务稽查处理方式也不一致。

　　具体如下：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》：第14,15条，纳税人销售自行开发的房地产项目按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间。财税〔2016〕36号：第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

　　（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　从以上法条判断，销售不动产纳税义务发生时间应当为《房屋预售/销售合同》约定的付款日期，未约定的按照权属变更当天。如果按照预售账款来理解七、纳税人采取预收货款方式销售货物（特定货物除外），为货物发出的当天。

　　八、纳税人采取预收货款方式，生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等特定货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。应当按照书面合同约定（也就是销售合同或预售合同）的收款日期。

　　实务中，一般按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定处理，也就是预售的房屋，按照预售价款3%预缴增值税，等到交房时/或开具发票时结转收入并补缴未交清的增值税，现售的房屋，直接按照11%或5%确认增值税纳税义务并交纳增值税。

　　这样处理虽然与36号文的纳税义务发生时间冲突，但比较符合现实情况，且方便征管，也是全国各地普遍采用的方式，但有时税务稽查可能会按照36号文规定收到预收款时全额确认纳税义务发生，实务中比较有争议。第二节预缴税款第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

　　所得税纳税义务发生：所得税纳税义务规定比较清晰，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。实务中，收到预收款时，就按照预售的房屋全额确认收入，只不过是按照预估的毛利率先确定预缴的应纳税所得额，到竣工后再按照实际情况计算应纳税所得额交税。

　　房地产企业增值税所得税问题及相关条例我们就说到这里，希望对您有所帮助。多谢阅览！